Kira bedeli taraflar arasında belirlenmiş olup zamanla değişen ekonomik koşullar ve kiracının mali gücünün yetersiz gelmesiyle beraber bu bedelin değiştirilmesi gerekebilir. Burada amaç kira sözleşmesinin devamlılığının sağlanmasıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi hükümleri kapsamında kira bedelinin uyarlanmasına dair özel bir düzenleme getirilmemiştir. Buna göre kira uyarlama davasının hukuki dayanağı “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. madde düzenlemesidir. İlgili hüküm şu şekilde düzenlenmiştir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Hükme göre kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için birtakım şartlar öngörülmektedir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Şartları;
Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması
Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi
Değişikliklere borçlunun sebep olmaması
Oluşan koşullar sebebiyle borçlu mali açıdan zorluğa düşmüş olmalı
Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmasıdır.
Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?
Kiraya veren açacağı bir uyarlama davasıyla, taraflar belirli süre kira bedelinin değişmeyeceği konusunda anlaşma yapmış olsalar dahi, kira bedelinin mevcut koşullarda az olması sebebiyle kira bedelinin yahut tarafların belirledikleri artırım oranının artırılmasını talep edebilir. Bu artırım talebi ancak davanın açıldığı tarihteki kira dönemini değil takip eden kira dönemindeki kira bedelini etkileyecektir.